面子与里子，碧桂园、万科 、融创中国何时“既大又强”？

规模越大、责任越大。

作者：暮烟

编辑：王冰

风品：揽胜

来源：首财——首条财经研究院

人无头不走，鸟无头不飞。头部企业冷暖，往往是行业的体温计、风向标。

2021年，恒大一声“惊雷”搅翻行业秋水，颠覆了“大而不能倒”神话。头部格局由四大天王，变成了碧万融争霸。

即使三强，日子也难言好过。中指研究院数据显示，2021全年销售额三甲碧桂园、万科、融创中国的目标完成率分别是88．9％、78．5％和93．4％，均未达标，在32个公布销售目标的房企中处于中后部位置。

进入2022年，承压之势仍在延续。2月28日，中指研究院发布《2022年1—2月全国百强房企销售排行榜》。碧桂园合计销售额为924．6亿元，万科、融创分别为646亿元、503亿元。规模依旧牢据前三，然增速陡峭下滑：单看2月一哥碧桂园同比下滑35．3％；万科、融创下滑29．7％、32．2％。

中金公司研报曾言，在房地产供给侧改革背景下，“强者恒强”的态势加剧，具备“管理红利”的房企竞争优势将持续凸显。

难道“强者恒强”失灵了？何时否极泰来呢？

细想，问题还是出在企业身上。规模大不等于质量优，“大而不够强”或是症结所在。

1、面子与里子 “一哥”窘态

单从规模考量，碧桂园足够大，甚至被称“宇宙第一房企”。以至于2月销售额严重下滑，仍保持行业第一。

当然也有行业环境因素。克而瑞分析师指出，2月主要受春节因素、疫情和行业信心不足影响。“市场整体供求和成交都没明显转暖迹象，三四线返乡置业需求弱于往年，企业推盘及营销积极性普遍不高。”

1月5日，碧桂园公告，2021年12月单月，碧桂园实现归属公司股东权益合同销售金额约225．8亿元，同比增长76．1％，对应合同销售面积约289万平方米。中国指数研究院统计显示，2021全年其权益拿地金额及面积为1397亿元、4017万平方米，位居行业第一。

或许有人会问，最能卖楼也最能拿地，这样的房企怎就“大而不强”了？

3月2日财联社报道，针对日前有市场消息称华发、碧桂园、龙光等四家房企被排查债务风险，要求上报相关债务情况的消息。一位接近碧桂园方面的知情人士表示，不知道其他公司情况，但涉及该公司消息为假消息，已向上交所举报。

玩味的是，这样一则假消息，竟让市场有些风声鹤唳：3月2日，碧桂园跌幅高达7．46％，市值蒸发约80亿元，5．71港元的股价，更创下2017年5月以来新低。

市场不淡定，也有逻辑所在。

2021上半年，碧桂园总收入2349．3亿元，同比增长27．02％；净利润224．2亿元，同比仅增2．3％，归属于股东的净利149．96亿元，同比增长6．11％。

报告期内，权益合同销售金额3030．9亿元，同比增长14％；权益合同销售面积3451万平方米，同比增长8％。

显然利润增速远逊色于营收，发展质量如何？要知道，2020上半年，碧桂园净利219．26亿元，同比下滑了4．91％。可比基数本来就低。

2018年到2020年，毛利率分别为27．0％、26．1％、21．8％。2021上半年为19．7％，同比下降4．6％。这也是碧桂园上市以来毛利率首破20％。

或许还不是低点。碧桂园集团常务副总裁程光煜曾称，2019下半年之后，项目质量大幅度提升，2020年和2021年获取的项目毛利率水平大概在20％—25％，预计毛利率最低点将出现在2022年。

不算夸言。仅从2021下半年看，房市整体降温明显，去化水平远逊上半年，碧桂园毛利是否承压？

2021半年报显示，剔除预收款后，碧桂园资产负债率仍达77％，高于70％的红线标准，位列“黄档”。

截至2021年6月底， 负债总额17397．87亿元，较2020年底的17588．06亿元有所下降，然总额仍仅次于恒大的1．97万亿。其中19笔美债，总额115．9亿美元，2022年到期17亿美元左右。

净利、负债双重受拷，叠加排查风险的传闻，市场不安心也就在情理中。

沸沸扬扬的“碧桂园美好讨薪季”一事，也折射了规模“一哥”风光背后的窘态。

此前，碧桂园斥巨资3亿冠名央视元宵晚会，然微博评论区却成了员工讨债区。部分碧桂园一线营销员工发微，控诉碧桂园克扣工资、裁员不赔偿等问题。由此，“碧桂园美好讨薪季”冲上了热搜。

有员工质疑：“自家一线员工每个月滞留的20％工资，还有年终奖，什么时候发放？再不发放，就去实名举报了。”

一边斥资3亿打广告，另一边深陷工资纠纷，碧桂园究竟有钱还是没钱、发展脚步有多稳健？

可以肯定的是，斥资冠名元宵晚会，意在增强品牌力，提振市场信心，间接促进去化。

确实需加把劲，除了2021年8000亿元销售目标落空，权益销售面积6641万平方米，权益销售额5580．0亿元，也同比下降2．22％。这是碧桂园跻身一哥后首次销售业绩下滑。

然从2022前两月销售下滑看，碧桂园房子依然难卖，提振效益有多强，该有什么反思？

规模再大、品牌再响也只是面子。内质内核、强体秀肌才是里子、才是灵魂。

去杠杆、挤泡沫、回归居住本质的行业新生态下，一哥未来的成长“经”该怎么念？能否走出一条稳优新路径？或许这些问题比上述冠名更重要、急迫。