REITs行业发展研究报告

第一章 行业概况

REITs（Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托基金）是以发行收益凭证的方式募集投资者的资金，主要以能够产生相对稳定收益的不动产为投资标的，由专业团队经营管理，以标的不动产产生的收益为主要收入来源，并且将绝大部分收益分红给投资者的一种信托基金。自20世纪60年代在美国推出以来，已有40多个国家（地区）发行了该类产品，其投资领域由最初的房地产拓宽到酒店商场、工业地产、基础设施等，已成为专门投资不动产的成熟金融产品。

按照GICS行业分类标准（2016年8月31日休市前），房地产投资信托（REITs）包括抵押房地产投资信托和股权房地产投资信托。进一步可细分为四级行业包括多样化房地产投资信托、工业房地产投资信托、抵押房地产投资信托、酒店及度假村房地产投资信托、办公房地产投资信托、医疗保健房地产投资信托、住宅房地产投资信托、零售业房地产投资信托、特种房地产投资信托。

抵押房地产投资信托，从事提供、发起、购买住宅和或商业抵押贷款，及相关资产证券化业务的公司或信托公司。包括投资抵押担保证券和其他相关抵押相关资产的信托公司。

根据投资对象的不同，REITs可划分为权益型、抵押型和混合型三种。

权益型REITs拥有并经营收益类房地产。其经营范围相当广泛，包括房地产开发和租赁,并提供物业管理服务。权益型REITs的主要特点在于其必须自己收购和开发房地产，并纳入投资组合中进行管理,而不是像其它房地产公司那样完成开发后即可出售。

抵押型REITs的功能相当于金融中介,将募集的资金用于房地产抵押贷款或购买抵押证券。投资收益主要来源于发放抵押贷款收取的手续费、抵押贷款利息以及通过发放参与型抵押贷款所获得的抵押房地产的部分租金和增值收益。通常来说，抵押型REITs的投资收益低于权益型REITs，但由于其不直接参与房地产经营,因此风险也低于权益型房地产投资信托，而且投资者无法参与房地产的经营管理。

混合型REITs是上述两种REITs的混合体，其既可以投资经营房地产，也可以进行房地产抵押贷款业务，两者投资比重则由信托经理人依据市场景气度与利率变动情况等进行调整。

美国是REITs的发源地，美国国会在1960年首次提出房地产投资信托（REIT）的概念，旨在让中小投资者也可以参与规模庞大、收益可观的房地产投资。美国REITs并未独立立法，其核心法律依据为美国税法（Internal Revenue Code，IRC），REIT相关的核心内容主要在税法的856及857部分。

自1960年美国推出REITs以来，目前已有近40个国家/地区搭建了REITs市场，为更多投资者提供参与不动产项目投资的机会，并为不动产项目提供更丰富的融资渠道及退出方式。FTSE EPRA/Nareit全球房地产指数系列是目前各大机构在研究全球不动产市场时运用最广泛的衡量指标。该系列指数的底层标的既包含上市REITs，也包括非REITs的上市房地产企业。目前该系列里的FTSE EPRA/Nareit发达市场房地产指数的总市值中，超80%由上市REITs组成2，可见REITs模式在发达市场房地产领域的应用已经较为广泛与成熟。

根据EPRA（EUROPEAN PUBLIC REAL ESTATE ASSOCIATION）披露的数据，2019年末全球79个国家/地区商业不动产的总市值超31.1万亿美元，其中公开上市证券部分市值约为3.8万亿美元，在公开上市证券内，REITs市值约为2万亿美元。分区域来看，北美发达市场上市房地产证券市值总额约为1.38万亿美元，其中上市REITs市值约为1.33万亿美元，占比约96%；欧洲发达市场上市房地产证券市值总额约为5640亿美元，其中上市REITs市值约为2410亿美元，占比约43%；亚太发达市场上市房地产证券市值总额约为789亿美元，其中上市REITs市值约为368亿美元，占比约47%；全球发展中市场上市房地产证券市值总额约为1088亿美元，其中上市REITs市值约为100亿美元，占比约9%。由此可见北美作为REITs的起源地，也是目前REITs发展最为成熟区域，REITs占上市房地产证券比例超九成；欧洲及亚太发达市场其次，REITs占上市房地产证券比例均超四成；而发展中市场REITs大多处于尚待建设或刚起步阶段，REITs占上市房地产证券比例不足一成。

截止2021年5月10日，股权房地产投资信托板块（万德）全球成分股个数为394，在近几年中呈稳定趋势。企业总市值在近几年逐年上升，截止2021年5月10日，企业总市值为115888.1319亿元，企业员工总数达370112人。

第二章 商业模式和技术发展

2.1 产业链价值链商业模式

2.1.1 REITs产业链

2.1.5 商业模式

（1）国内类REITs与境外主流REITs在多个方面存在较大差异。国内类 REITs大多借助资产支持专项计划，采用“私募+ABS”、“信托收益权+ABS”等模式设立产品，衍生出“双SPV”或“三SPV”的交易结构。在该结构下，投资者认购私募基金或委托信托公司设立信托计划，由后者收购项目公司股权并发放贷款建设项目，再选择证券公司或基金管理公司子公司担任专项计划管理人，代表专项计划向合格投资者发行ABS，再由资产支持专项计划向原始投资者收购所持基金份额/信托单位，REITs投资者则通过认购专项计划来间接持有对项目公司的“股+债”投资。

（2）目前新加坡REITs采取的是契约制，投资人持有的是REITs的信托份额。契约制的优点在于所有当事方权利义务明确。从结构上看，REITs持有人出资获得REITs的信托份额，REITs持有不动产标的，并获取其稳定的经营收入。管理人负责REITs的日常经营及运作，托管人负责保管信托基金资产。

（3）公司制REITs：目前美国公募REITs主要采取的是公司制，投资人持有的是REITs的股份。公司制的优点在于组织结构稳定，管理专业化强。从结构上看，持有人即股东出资获得REITs的股份，REITs持有不动产标的，并获取其稳定的经营收入。持有人形成董事会，任命及监督管理人，管理人负责REITs的日常经营及运作。