产业地产的3个矛盾和4个趋势

企业选址调研先行，这已是成熟企业的规范动作，尤其在跨国企业的选址中，通过引入第三方专业顾问，可以起到加快进度、节省成本、科学决策和预防腐败的作用。

桥梁，苏智渊扮演着这样的角色，一端是寻觅落脚点的企业，一端是急于招商引资的园区。拥有长达20年的从业经历，从协助跨国企业选址到助力城市制造业升级、从企业资产处置到服务园区腾笼换鸟、从只闻楼梯响到见到REITs下楼来，苏智渊既服务了一批知名企业，也见证了产业地产的蜕变，是听得见炮火的人也是勤于归纳的行业思考者。

如今，企业选址有哪些风向？内资和外资有何不同？产业地产的主要矛盾是什么？园区的新趋势是什么？本期《园区一席谈》专访了戴德梁行中国区产业地产部主管、董事总经理苏智渊。

以下为与苏智渊的对话，《园区一席谈》编辑整理。

1跑遍长三角80个园区

园区一席谈：戴德梁行产业地产为企业选址提供哪些服务和价值？

苏智渊：戴德梁行产业地产部成立已逾20年，运用我们在中国的长期积累，为企业提供工业厂房、研发中心、产业地块、物流项目的企业选址、定位等工作，也因为这是一个持续性的经验，所以我们的团队能够在实操层面协助企业客户解决他们与产业地产有关的各种问题，我们的产业地产团队目前已经覆盖全国10个城市，并在不断精细化服务内容，作为这个团队最早的成员和组建人，我还是很骄傲的。

园区一席谈：在行业深耕多年，哪个选址事件给你留下深刻印象？

苏智渊：2014年罗氏诊断试剂项目的选址是给我最深印象的。作为罗氏全球两大主导业务之一的诊断试剂的生产基地在当时还从来没有进过中国，我们在赢取了这个项目的选址委托之后，前后花了整一年的时间完成了对长三角超过80家园区的筛选，并与罗氏相关团队一起制定了严密的选址因素判断模型，在长三角各大园区的白热化竞争中最终由苏州工业园拔得头筹。这个项目也被罗氏集团内部视为一个极其成功的标杆选址项目。虽然一波三折，但回头复盘，仍然激动人心。（注：罗氏诊断亚太生产基地投资约25亿人民币，于2018年在苏州工业园区正式落成）

2企业选址，科学还是玄学？

园区一席谈：外资企业和内资企业在投资选址决策上有风格区别么？

苏智渊：外资企业一般具备多个不同部门的制约机制，比如一个选址项目会由房地产部门、业务部门和其他支持部门组成一个选址团队，并结合像我们这样的外部选址机构一起出具选址意见给董事会最终审批；而内资企业往往以老板直接拍板居多，所以老板的个人喜好对选址有较大影响；同时，外资企业往往习惯于通过专业第三方来协助其进行选址工作，这无论在防止腐败，还是在工作的专业度上都能增加选址工作的效率，所以第三方选址已经成为外资企业内部合规性的一个必要步骤。不过很多内资企业仍然迷信“关系学”，认为只要能通过“关系”找到相关领导就可以解决问题，不需要第三方机构。当然，近几年一些迅速成长的国内民营企业也开始越来越多地向国际化公司靠拢，使用第三方机构的频率也显著增加。 园区一席谈：一般而言，企业选址中经营者关注的前三项因素是什么？

苏智渊：其实对于一家制造业企业的选址，我们会总结出七大类约50小类的选址因素；而不同行业对选址因素的关注度是不一样的。比如，集成电路行业一般对电力的稳定性有很高的要求，一秒钟的断电其损失就将是巨大的，所以当地是否能提供真双回路供电就可能是一个关键因素。而对于生物医药企业而言，人才，特别是高端人才的供给和当地的适应性就是一个很重要的因素。当然很多企业更关注的是当地政府可以给到多少优惠政策。所以，选址因素虽然有固定的大类，但哪些真正对企业重要还是需要因人而异，并不存在一成不变的所谓企业“最重要”的选址因素。在实操中，我们往往在第一步和企业一起坐下来认真分析哪些因素对其运营的影响最大，从而确定所有选址因素的权重系数。 园区一席谈：如果给2021年企业投资选址景气度打分（0～100），您打几分？

苏智渊：我打60分，受到疫情的持续影响，2021年的企业选址景气度不高。

园区一席谈：投资选址是企业的大事，您愿意给出什么意见？

苏智渊：制造业选址是很精细化的工作，但对企业负责人而言，我觉得首先要想清楚三件事：第一，你的生意机会主要在哪个区域（是否需要靠近你的客户？）；第二，你的原材料主要来自哪里（是否需要靠近原材料产地或者港口？）；第三，哪几个是你的工厂运营未来必不可少的需求（电力？地块大小？时间？）；如果能回答出上面三个问题，其实制造业的选址工作就基本有迹可循了。

3吸引高端制造业，上海没有硬伤

园区一席谈：戴德梁行是2021年上海全球招商合作伙伴，您怎么评价上海的营商环境？

苏智渊：上海的经济地位对于中国的重要程度毋庸置疑，但是上海在早几年也走过弯路，有一段时间，上海对于自己的定位是去产业化的，觉得自己已经是三产包打天下，二产可以放掉了；但在近几年剧烈的国际经济环境变化，特别是疫情彻底改变全球产业布局结构的背景下可以明显看到，去制造业而形成的产业空心化其实是在自断手脚；所以在最近几年，我们有幸看到上海从市一级层面再次把引进高质量制造业作为一个重要抓手。

这次戴德梁行有幸成为2021年上海的全球招商合作伙伴，其实也传递出上海市政府的一个信息，即上海仍然举双手欢迎具有国际知名度的高端制造业，并希望通过戴德梁行这样的公司来作为引荐的桥梁。上海并不是一个有选址硬伤的城市，不像有些城市在某几个选址条件上完全使不上力；我觉得如果上海能从上到下形成对引进高端制造业的意识合力，那么很多问题是能够迎刃而解的。

4公募REITs开闸，激发产业地产自省

园区一席谈：从事产业园区运营的企业出身背景和主打模式五花八门，如果要给园区做分类，您会如何划分？

苏智渊：产业园区有很多不同的分类，比如，可以从产业方向上分为泛产业园区和特定产业园区；可以从是否保税上分为保税园区和非保税园区；可以从产业链环节上分为研发办公园区和制造业园区。当然，站在产业地产角度，也可以分为“大而全”的产城模式和“小而美”的园区模式。

园区一席谈：首批公募REITs获批，有许多园区入选，您如何评价REITs给园区带来的改变？

苏智渊：公募REITs是已受业内关注超过十年的事情了，它的成功落地对产业地产界当然是一件好事。我们一直在讲投资的“投融管退”，但产业地产的所谓退出路径一直是不清晰的，而公募REITs的推出其实是为产业地产打开了一个合理合法且比上市IPO更亲民的退出路径。我觉得对于产业地产人而言，最重要的变化将是如何打造运营能力，因为有20％自持的规定，公募REITs其实不是一个真正意义的退出，而是怎么让大众相信你的运营能力并愿意陪你一起玩。所以，我认为公募REITs将会有效地推动产业地产人自省内部的园区运营能力，对推动这个行业的可持续发展有很大意义。 53大供需矛盾，呼唤政策倾听业界声音

园区一席谈：您如何评价现阶段产业园区的市场供需状况？园区要切实提高产业承接能力，应该在哪些方面下功夫？

苏智渊：目前产业园区的供需状况仍然有几个矛盾：首先是一二线城市没地和三四线城市没项目的矛盾；其次是容积率过快提升导致制造型企业越来越缺乏单层高标准厂房的矛盾；再次是近几年“亩均税收英雄论”导致的各地对项目准入使用税收门槛“一刀切”和企业职业经理人即使能达到税收要求也不愿意承担罚则风险的矛盾。 我觉得产业园区业主当然需要在打造产品和运营能力上下功夫，但产业地产在中国永远需要得到当地政府的支持，所以政府应该出台什么样的政策才最有利于当地产业发展，也需要倾听市场的声音。

园区一席谈：产业园下一步最显著的发展趋势是什么？

苏智渊：第一是园区运营能力成为主要竞争力的趋势；第二是具备全国扩展能力的产业地产商开始产品线发展的趋势；第三是从单纯的产业地产投资迈入对区内企业进行实体产业风投的趋势；第四是物流地产商向产业地产商融合转型的趋势。

撰文 ｜ 江珊

栏目 ｜ 园区一席谈