投资转身，企业独栋风起

在企业独栋产品稀缺的当下，对于有投资需求和改善企业办公环境需求的企业来说未尝不是一次好时机。

作者／吴柯

出品／新摘商业评论

这两年的房地产市场可以用惊心动魄来形容。

企业资金链断裂、债务逾期、项目停工烂尾……像是房地产市场的家常便饭。在“房住不炒”的主旋律下，“炒房客”撤退，住宅的投资属性被挤出。

此外，美元债三次熔断，日元持续贬值都跌麻了。世界经济的变革动荡，让股票、债券、外汇、基金等投资产品出现较大浮动。

在这样的大背景下，投资机构、投资者在选择投资标的时表现出了更审慎的态度，国内房地产大宗交易市场同样收到波及。据睿和智库统计，2022年前三季度全国房地产大宗交易市场的交易额为1464．9亿元，同比减少37．1％。

不过，凡事都有两面性。在交易量下滑的同时，市场的溢价空间进一步膨胀，投资者便有机会以更低的价格获取更核心的资产。像凯德就以评估价的七折20．4亿元购得北京东三环写字楼物业博瑞大厦。厦门象屿则以低于评估价2．4亿元的价格拿下了福州台江金融街的华班大厦。

另外，商办市场不同于一般市场，参与购买商办资产的企业或投资者对行业有较深的了解，购入资产后可以通过对项目的管理运营提升资产价值，打造优质项目并进一步给自身带来现金流。

这也是为什么，在我国大宗交易中办公写字楼类型的资产，始终占据成交主导地位。在三季度大宗交易的成交中，就有近四成来源于办公写字楼。

一、

当然，市场环境的变化也会带来投资目的的变更。在当下的经济环境下，以自用为目的的交易占比有所提升。

互联网、科技、能源等行业的高速发展，推动企业相关业务的拓展，刺激了其在一二线城市购买办公楼的需求。商汤集团就拟33．28亿收购上海西岸国际人工智能中心物业。鄂尔多斯则26．73亿元收购华润旗下上海苏河湾中心写字楼。

随着自用需求的增加，企业独栋办公楼市场再次被聚焦。实际上，不止当下，实力企业对独栋办公楼的钟爱由来已久。从苹果、特斯拉到阿里巴巴、腾讯，数得上名号的企业多数都拥有属于自己的独栋办公楼。

（苹果总部大楼）

这不仅是因为独栋办公楼能提升企业形象，更贴近企业个性需求，便于管理，更因为企业成长到一定程度后，企业独栋办公减少物业费用支出，投资成本更低，而且可以作为一笔长期的投资经营。对于物业运营能力较强的企业，还能获得额外的投资收益。

精明的老板们深谙此道。尤其在经济下行压力较大的时候，企业独栋办公楼更是各大企业的“宠儿”。就连华泰证券、海通证券、长江证券等券商，近两年也纷纷买楼用于日常办公。

二、

在需求催动下，尤其是寸土寸金的一二线城市，写字楼市场低容积率产品数量不会特别多，独栋写字楼也就具备一定稀缺性。近日，北京石景山的远洋春秋中心广场企业独栋写字楼的亮相就引得市场的关注。

如果说冬奥会之前，北京人没有不知道石景山的，那么冬奥会之后，国内就没有多少人不知道石景山了。借着冬奥会的红利，近些年石景山相继出台了首钢老工业区发展意见、京西示范区实施方案、新首钢三年行动计划、十大攻坚工程等一系列政策，发展变化肉眼可见。

（首钢滑雪大跳台）

首钢遗址公园投入使用，新首钢大桥通车，首钢滑雪大跳台更成为吸引游客的“网红”打卡地……与首钢搬迁停产时相比，京西地区生产总值是原来的2．8倍；固定资产投资是原来的2．1倍；一般公共预算收入是原来的2．6倍。石景山的生活、交通配套等得到进一步完善，早年老工业区的面貌一去不复返，取而代之的是一派文化底蕴丰厚、绿色与繁华交织的现代都市景象。

（新首钢大桥）

根据规划，到2025年，京西地区的产业生态和能级将持续提升。其中，新首钢地区将研究工业遗存开发建设模式，加强与国际化资源的合作，用好科幻产业基金，发挥好科幻产业联合体作用，建设科幻产业集聚区，逐步成为京西产业转型的新引擎。新首钢地区文化复兴、产业复兴、生态复兴、活力复兴将取得重大成果，国际文化、体育交流等功能将显著增强，总收入则力争实现400亿元。

京西示范区将统筹各类“园中园”和零散产业空间，完善园区运营管理体制机制。不符合京西战略定位的功能和产业将有序退出历史舞台。

像与远洋春秋中心广场一街之隔的北京保险产业园就已将股权转让于世界500强企业中国电科，并更名为中国电科智能科技园，未来将打造为国家智能科技聚集发展、具有示范效应的“科技创新高地、产业发展高地、人才聚集高地”。据介绍，2022年以来，中国网安、中国法研、网通院等企业，已纷纷入驻中国电科智能科技园。

（远洋春秋中心广场区域及周边示意图）

作为中关村科技园区“一区十园”中的重要组成部分，中关村石景山园则重点发展高新技术产业及文化创意、科技服务等符合区域发展定位的新兴高端产业。

根据官方发布的数据显示，截至今年2月，中关村石景山园管委会引进并完成招商引资认定高精尖企业75家，注册资本合计超过10亿美元。中关村石景山园总收入突破3400亿元，现代金融业总收入超1000亿元，成为京西首个千亿级的产业集群。

而背靠森林覆盖率达80％的西山，在“绿水青山就是金山银山”的思想指引下，石景山生态环境得到进一步提升。在全力创建国家森林城市的同时，首都西部生态屏障将进一步筑牢，新一轮百万亩造林和生态林断带治理将持续推进。

在京西区域发展规划的加持下，左手中国电科智能科技园，右手中关村石景山园，远洋春秋中心广场所在区域的产业及生态优势已难以掩藏。

三、

更难能可贵的是，产业利好之外，远洋春秋中心广场的交通、商业等配套以及其自身规划和所推出的企业独栋的产品力同样具有竞争优势。

远洋春秋中心广场位于石景山刘娘府，周边有苹果园大街、金府路等多个主干道，可以快速接驳阜石路、长安街西延线、西五环等城市交通路网。

同时，距离项目约1．8公里就是苹果园交通枢纽。作为集轨道交通、常规公交、快速公交、P＋R停车于一体的特大型综合交通枢纽，苹果园交通枢纽是地铁1号线、6号线、S1线的换乘地，多条公交汇聚于此，是京西地区和其他区域之间联系的重要换乘中心。

（苹果园交通枢纽效果图）

立体化的交通架构，为远洋春秋中心广场提供了便利的交通条件。国际化的商务配套则为远洋春秋中心广场提供便捷的商务生活条件。

项目周边汇集香格里拉酒店、北京富力万达嘉华酒店等高品质商务酒店，以及京西大悦城（在建）、远洋·春秋里、喜隆多、当代商城等繁华商业配套。紧邻的西山别墅区则为项目提供了高品质生活空间，其中远洋集团打造的典型高端项目源山春秋便在其中。

远洋春秋中心广场本身则分为东西双地块。其中，西地块打造6栋独立商业和部分地下商业，总建面约6．9万㎡；东地块打造了10栋企业独栋和1栋独立商业。

在远洋春秋中心广场内部打造了休闲艺术花园、城市潮汐客厅、原生台地园林、智能商务空间等多元空间场景。在这里办公的人们，不仅可以拥有静谧的商务洽谈空间、高效的科技服务，还可以享受露天剧场、艺术展览等多元活动空间创造的愉悦生活环境。

此外，承续远洋集团高端、健康的品牌基因，远洋春秋中心广场还构建自然疗愈、空气清新等21项社区健康生活场景系统，实现健康室内、健康园区等五大维度升级，全方位、全周期保障用户的健康生活。

多重资源聚合之下，远洋春秋中心广场融艺术、生活、办公于一体，朝着区域重要的文化商务新地标不断迈进。于此同时，远洋春秋中心广场所推出的企业独栋，建筑面积约3900－4400平方米。大小适中，总价不算太高，叠加强劲的区域发展潜力和高端办公配套，让其具有了更强的投资属性和交易灵活性。

在企业独栋产品稀缺的当下，对于有投资需求和改善企业办公环境需求的企业来说未尝不是一次好时机。

原文标题:投资转身，企业独栋风起