2023年房地产投资-项目管理运营和商业模式研究报告

第一章 住宅类地产

住宅房地产是由服务人类居住为主要目的的土地及建筑物组成的供人们日常生活居住的房屋，是人们重要的生活资料，是从事住宅。房地产开发、经营（出租、出售、信托等）、管理、维修和装饰服务等活动和经济实体组成的行业。住宅房地产一直以来是我国房地产市场的重点它包括普通住宅、豪宅、别墅以及公寓等。住宅地产的盈利模式相对较简单，一般为开发建设，项目竣工后白目标客户售出，以此获得销售收入和利润。

住宅房地产盈利模式和其他商业性的房产一样大致可分为以下四种模式：

1／ 一般价值模式

它主要通过参与土地一级开发以及通过土地二次转手获利土地一级开发是指土地出让前的运作方式，指各地政府委托土地储备中心按照土地总体规划，对确定的存量国有十地拟征用和农转用土地，统一组织进行征地农转用拆迁和市政道路等基础设施建设的行为也就是通常所说的进行七通一平，把生地变成熟地，使土地达到出让标准。

2／ 价值增值

这种模式是指住宅房地产企业的经营活动围绕房产开发这一核心活动展开投资者拿到开发用地后，自行开发物业然后将它出售，由此实现利润，犹如将原材料加工成为产品后出售这种模式在目前很多发展中国家占据主导地位，这也是我国目前主流的住宅房地产开发模式。

3／ 投资一般价值

在这种模式下，盈利的视角从物业销售开发转移到物业出租所带来的租金收入。益以及物业未来延迟出售所带来的增值上这种模式与开发建设模式最主要的区别是物业不是主要通过销售获利，而是对持有型物业通过一段时间的运营来获得更高的市场价值相对于建好房子就卖，卖了再建这种开发模式而言，主要靠收取物业租金来获取利润则属于一种稳健型的开发经营模式。

4／ 投资溢价

对于资金密集型行业，解决好融资问题成为许多住宅房地产企业的重中之重。在传统模式下，我国住宅房地产开发模式的核心是住宅房地产开发商统揽十地、融资、规划、施工、销售、物业管理的全部环节：在投资模式下，住宅房地产行业的重心正在发生变化，由土地为主导转为金融为主导，其实质就是产业的核心由开发建设向金融运作转移。在我国住宅房地产企业中投资的运作模式也渐露端倪，特别是以住宅房地产投资信托基金（REIT）的出现为标志。但是规范化的投资模式我国尚未出现，因为它必须以成熟的金融证券市场为依托。＂

第二章 酒店地产

酒店地产是一种新颖的房地产开发模式， 中国推行这种形式只有几年的历史。酒店式公寓由于总价低、首付低， 许多人投资了这种物业。酒店式公寓最早出现在我国沿海， 是产权度假酒店， 虽然投资者能够从中获益， 但旅游景点受淡旺季的影响， 满足不了投资者高收益的需求。

酒店地产在内地不断延展， 浙江、上海、北京相继发展起来。酒店地产首选为商业繁华、商务办公集中、交通便利的地段， 这样不但保证酒店的客源充足， 而且有利于酒店的人气聚拢， 进而提升酒店娱乐设施的利润。酒店不但客源充裕， 最重要的是不受淡、旺季影响， 酒店收入保持平稳；尤其建在火车站、机场周围， 经营小时房也是一笔可观的收益。

目前， 酒店式公寓式实行委托租赁的具体年限不尽相同。随着市场竞争增大， 酒店地产的承租年限都在5年以上， 有不少已经达到了15年。一般来说， 承租年限长可令回报长期稳定， 另一方面也有利于酒店气氛和品牌的形成。

酒店地产是不同利益主体相结合的产物， 因此各利益主体平衡机制的设计非常重要。发展商可以把销售价格和投资回报率设计得很高， 但管理方则会从未来酒店经营的角度考虑。能否实现这么高的回报率， 双方最终达到利益相互均衡才会有合作。

在市场经济的链条中， 一个合理的运作模式是各方利益最终趋向均衡的模式。同样， 在酒店公寓的开发、销售、回报、运营等模式设计上必须顾及开发商、酒店管理方、购买业主三方利益， 其均衡点在于酒店的长期稳定经营。

酒店式公寓是多方利益相综合的中间产品， 把握三方利益的平衡才是项目成功的关键。酒店地产规模对于酒店的经营好坏有着直接的影响。规模过大， 出租率上不来；规模过小， 形不成规模效应。新型酒店地产在酒店的规模上应严格按照酒店业的经营实际状况出发， 要避免酒店规模过大或过小的问题， 酒店的星级要符合酒店的经营定位， 一般要经过严格的市场调研和咨询。

酒店的设计在很大程度上决定后期的经营成本， 部分酒店式公寓由以前的烂尾楼或住宅改建而成， 很多的管线、设施、配套等都无法完全按照酒店的标准进行使用。新型酒店式公寓在规划设计上特别注重适用性和有效性， 注重酒店细节设计对运营成本和投资回报的影响， 包括面积、户型、装修、设施配套等。新型酒店地产的设计套房的比例逐渐加大， 家居化酒店布置越来越受到投资者的欢迎。

酒店的经营要有自身的特色， 新型酒店式公寓在酒店的后期经营中比较注重酒店经营定位， 经营有一定的主题， 借助于某一方面的资源使之成为最具某种特色的酒店， 与普通酒店大而全的经营完全不同， 差异化经营是酒店地产经营的生存之道。新型酒店式公寓一般建于繁华的城市商务或商业中心， 并且依附于周边区域， 往往在一个区域中既有酒店类物业， 又有公寓、商业、办公类物业共同组成一个混合的社区， 在这个社区里很多的配套可以实现共享， 资源利用最大化。这一点普通意义上的酒店公寓完全不能具备。

产权式酒店又叫分红式产权酒店，终身产权归购买者所有，购买者通过酒店的经营盈利分红，在不改变使用性质的情况下（不影响酒店整体经营）购买者有权转让、抵押、继承、租赁，自主权利极大，依据开发商的要求不同，分红的方式和分红的时间以及监督运营的制度略有不同，但这一形式下产权酒店的基本运营模式为：

（1）聘请专业的酒店经营管理公司负责经营。

（2）开发商履行日常经营监管义务。

（3）在业主大会监督下成立业主委员会或直接委托开发商进行财务监管。

（4）对营业收入—全部营业成本和营业费用后的纯利进行分红。

（5）分红周期以每个季度为最短期限，最长不超过一年。

（6）每季财务报告受监督者认可授权的会计师事务所严格审核。

（7）开发商依据客房的价格或面积计算每个房间的收益比数（又叫分红比数），购买者依据所购客房的收益比数享受收益。收益的计算方式为：分红总额╳该房间收益比数；收益比数的计算方式为：房间面积／营业总面积或房间总价款／全部房间总价款。

（8）购买者只享受收益、不对亏损负责，营业亏损由开发商负责或由酒店经营管理公司转嫁。

（9）酒店精装修、开发商配全套家具、家电并负责酒店第一期经营启动所需的全部投入。

（10）酒店经营管理公司经营不佳，业主大会有权通过业主委员会或开发商进行酒店经营管理公司更换，此条款一般以盈利标准为要求明确写进对酒店经营管理公司的聘用合同。

第三章 商业地产

?般来讲，商业地产是指?于各种零售、餐饮、娱乐、健?服务、休闲等经营?途的房地产形式，兼有地产，商业，投资三??的特性，既区别于单纯的投资和商业，?有别于传统意义上的房地产?业。

商业地产规模有大有小。规模大的商业房地产如 Shopping Mall 项目，可以达到几十万、上百万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式；商业地产项目，可以打包上市，形成商业房地产金融；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取租金回收的方式，但国内很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式。

目前市场上比较常用的商业销售模式有以下四种模式：

1／ 产权式长期性返租销售模式

开发商将整层划分为几平方米或—二十平方米左右的小面积铺位进行销售，其返租利率一般定在6％—10％（高于银行贷款利率），且期限长达10—15年，是高收益高风险的运作模式。此模式开发商先委托商管公司进行经营管理，再通过返租的方式从投资者手中获得商铺的经营权，而投资者仍保留产权并获取租金回报。

适用类型：大型商业物业

2／ 直接销售模式

将商业物业规划分隔成几平米至上百平米的独立商铺进行直接销售，业主购买后拥有产权和经营权，既可以投资出租又可自己经营，产权明晰容易变现。

适用类型：底商、裙楼及商业街的项目

3／ 培育期返租销售模式

由开发商自己成立或委托的商业管理公司与商铺投资者签订租赁合同取得一般为3－8年的经营权，然后由商管公司统一招商、运营管理，客户可获得6％－8％的平均收益率。

适合类型：商业街区及部分集中式商业

4／ 带租约销售模式

此模式为“先租后卖”：招商先行，销售在后。通过招商锁定经营商户，使投资客户可以在明确铺位的经营范围、功能档次、租金价格水平、需要多少年限可以收回全部投资、甚至盈利幅度等的情况下，再购买商铺，满足了商家经营、投资者无须招租、商铺减少空置率等各方面的利益和要求。

适合类型：地理位置较好、商业市场繁荣或前景发展乐观、承租力强、租金价格较高的底商、裙楼及商业街等项目＂

第四章 物流地产

物流地产，是经营专业现代化的物流设施的载体，是出于房地产开发企业对利润的追求，根据物流企业客户需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。

物流地产属于工业地产的范畴，指投资商投资开发的物流设施，比如物流仓库、配送中心、分拨中心等等，这里的投资商可以是房地产开发商、物流商、专业投资商。现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。同传统的物流地产相比，它更强调管理的现代化、规模效应、协同效应。

通过物流地产这种创新形式，一方面有需求的物流设施租赁企业可以减轻庞大的资产负担，将能够更加专注于企业本身的核心业务；另一方面物流地产投资商也可以获得更加稳定的出租收益，通过这种形式，物流租赁需求公司与物流地产投资商在利益和风险方面可以达到共赢局面。

物流地产的运营模式按照投资和管理的主体不同可分为以下四种：

1／ 地产商作主导，租售给物流商并代其管理

即房地产开发商是开发投资的主体，开发商选地建成相关物流设施后，再转租给物流企业。日常物流业务由物流公司操作，房地产开发商只是负责投资开发和物业管理。这种模式的优点是更有效地帮助物流企业客户管理资金、降低成本，提高企业的核心竞争力。缺点是对于小规模的物流企业而言，租金成本可能过高。

2／ 物流商自有地产，自己经营管理

即物流企业是相关物流设施投资建设的主体，建成后也是自己经营，自己管理。优点是可以节省一部分租金，而且物业的折旧费用可以享受到税收减免的好处。缺点就是管理水平可能比较低、非专业化，同时需要占用大量的资金，运营成本比较高，而且由于建设上的非专业性，建设成本可能较高。

3／ 地产、物流商直接合作经营

即物流商、地产商通过成立项目公司或协议、合同等其他契约方式共同出资、合作经营，各自发挥自己相关领域的优势，对于项目建成后的收益按照协议分享同时共担风险。这种模式的优点是可以发挥地产商在拿地、设施建设等方面的优势，同时发挥物流商在物流效率设计、物流运营方面的优势，实现物流商和地产商的共赢。但是缺点在于双方前期面临信用风险，同时在后期利益分配问题、风险分担上可能出现矛盾。

4／ 由第三方牵头，联系物流商和地产商

即通过第三方将物流商和地产商各自的资源进行整合，同时对物流商和地产商的资格、实力进行审查，确保强强联合。物业建成后由第三方中介组织负责对管理企业进行招标，而企业收益也由第三方代为审查并根据协议分配。这种模式优点是充分利用了独立第三方的审查，从而避免了物流商和地产商的信用风险，同时避免了后期产生的矛盾。但是这种模式对于第三方的要求很高，而且要求中介市场有较高的行业自律，同时需要社会信用档案的支持。

根据国内外物流地产运营经验，物流地产商以物流平台提供商的身份，通过将地产资源与其它资源整合，通过带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，实现资源价值的最大化总的来说，物流园区的赢利主要来自以下五个方面：

1／ 土地（资产）增值

对物流地产所有者与经营者来说，均将从土地增值中获取巨大收益。所有者（即初期投资者）从政府手中以低价购得土地，等完成初期基础设施建设后，地价将会有一定的升值，而到物流园区正式运营后，还将大幅上涨。对于经营者（即物流运营商）来说，土地的增值将能提高其土地、仓库、房屋等出租收入。在日本，运作最为成功的东京物流组团，其物流园区的主要赢利即来自土地价值的增长。

2／ 出租收入

园区所有者与经营者按一定比例对出租收入进行分配。

仓库租赁费用：经营者将园区内所修建的大型现代化仓储设施租给一些第三方物流商、生产型企业等，从中收取租金，这是出租收入主要来源之一。

设备租赁费用：将园区内一些主要的交通设施如铁路专用线、物流设备如装卸、运输设备等租给园区内企业使用，收取租金。

房屋租赁费用：主要包括园区里面一些办公大楼及用作各种其他用途的房屋租金。

停车场收费：物流园区凭借强大的信息功能，吸引众多运输企业入驻，园区内修建现代化停车场，也将收取一定的停车费用。

其他管理费用：包括物业管理费等其他费用。

3／ 服务费用

信息服务费用：这是最主要的服务费用之一。一是提供车辆配载信息，帮助用户提高车辆的满载率和降低成本，并从节约的成本中按比例收取一定的服务费。二是提供商品供求信息，可以为园区内的商户服务，从本地和周边地市配送他们所要进的各种商品，以降低他们的经营成本；同时可以专门为社会上大的商场、批发市场和广大客户服务，为他们从全国各地集中配送他们所需要的各种商品。在收费方式上采取按成交额提取一定比例的中介费的方式。

培训服务费用：利用物流园区运作的成功经验及相关的物流发展资讯优势，开展物流人才培训业务，从中收取培训费用。

融资中介费用：园区运营商通过介绍投资者进驻园区，从中收取中介费用。

其他服务费用：包括技术服务、系统设计等服务费用。

4／ 项目投资收益

对于园区所有者来说，还可以自己对看好的物流项目如加工项目、配送业务等进行投资，从中获取收益。

5／ 其他收益

园区运营商还可以通过增资扩股、上市等方式获取收益。

第五章 工业地产

工业地产指工业类土地资源应用特性的毛地、熟地黄，及其此类土地资源上的房屋建筑和附着物，不同于住房、商业服务和综合性商业用地之外的第四种特性商业用地。开发公司在工业产业园区内或别的地区获得工业土地资源项目，再开展项目的道路、园林绿化等基础设施建设甚至工业厂房、库房、产品研发等房地产项目的营造，随后以租用、出让或合资企业、联合经营的方法开展项目有关设备的运营、管理方法，后获得有效的房产开发盈利。

工业类土地资源上的能建房屋建筑主要用途有很大的范畴，在其中包含工业生产制造工业厂房、物流仓库及工业产品研发房屋等。在我国，工业房地产业的土地批租期限为50年。工业地产的特性是投资规模大、快速启动、提供增值服务、追求长期稳定回报。

工业地产运营模式主要有以下四种：

1／ 工业园区开发模式

工业园区开模式是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，工业园区开发模式同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。各类工业园区作为本地区国内外经济的交汇点是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节是促进区域经济发展的强有力的推动器。

2／ 主体企业引导模式

主体企业引导模式一般是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的主体企业利益价值；

3／ 工业地产商模式

工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行工业地产项目的道路、绿化等基础设施建设乃至仓库、厂房、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行工业地产项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的工业地产开利润。

4／ 综合运作模式

综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、工业地产商模式和主体企业引导模式进行混合运用的工业地产开发模式。

工业地产企业盈利模式主要有以下三种：

1／ 主要以土地溢价增值而获取利润

投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。

2／ 进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利

项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、配套服务等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。

3／ 通过与工业企业联合，按需定制地产开发模式而获利

工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。

第六章 医养地产

中国自2000年以来逐渐步入老龄化社会，当前正处于快速老龄化阶段。由于中国的高人口基数以及较低经济发展水平，中国的老龄化呈现“未富先老”特点。计划生育政策的推行使得多数城市家庭呈现“少子化”，家庭养老功能弱化亟待社会养老补充。巨大的养老需求下，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的针对老年人群的住宅产品越来越多，养老地产的发展正逐步加速。

在医养地产的不断发展过程中，地产商、投资商、险资企业等投资主体与相关医健资源通过收购参股、合作共建、参与运营等多种方式形成合作，通过产品与服务创新（康复医疗、综合养老、介助介护、医美、零售医疗等），嫁接于各类型物业载体空间（酒店公寓、产办改造、商业项目等），形成投资与运营能力的有机结合。

医养地产的盈利模式主要有以下七种：

1／ 销售模式

出售产权销售产权快速盈利。与传统的出售产权房方式基本一致，以养老、养生、度假概念，出售房屋产权为主，区域级别配套并举。通过出售适老化住宅产品快速回笼资金，是目前较为普遍的一种盈利方式。

优势：采用这种模式资金回笼快，模式复制成本低，风险小。

劣势：无法享受物业持有带来的增值收益，也意味着放弃了康养产业链上居住以外的其他衍生价值。

2／ 持有模式

只租不售没有选择出售物业，而是持有并长期租赁，担任起运营商角色，设立一定的入住门槛，然后采取按月收取服务费的形式运作项目。

优势：有利于后期运营的持续收入。

劣势：对资金要求高，投资回收期较长，此外对开发商的运营管理有较高要求。

3／ 销售＋持有模式

租售并举这种模式可以通过产权销售实现资金快速回笼，降低资金成本和压力，用于经营性物业的建设，同时经营性物业与配套设施又提升了可售物业的市场价值，使整个项目实现内部平衡和良性循环。这种模式是持有型不动产开发的重要策略，为国内大部分康养产业开发商所接受，对于资金实力有限的传统开发商比较合适，适用于普通养老公寓和大型混合式养老社区的开发。

优势：这种模式可以缓解资金压力，也可以避免后期运营服务中出现的问题，解决资本投入与后期盈利的问题。

4／ 会员制模式

会员制模式是指投资运营商销售会员资格，并为会员提供全方位、多层次的康养服务，通过收取会员费和服务费实现盈利。这种模式以运营商持有物业为基础，以提供康养服务为核心，规避了产权销售的后期管理难和物业租赁的回收周期长的难题，是养老地产业盈利模式的重要创新。但是由于其存在变相销售产权和会员费过高的问题，目前仍然存在争议。

5／ 逆抵押贷款购房

即老年人退休以后，从开发商处购买一套老年公寓，然后与开发商签订合同，每月由开发商支付给老人一定数量的生活费，直到老人去世，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有。

6／ 转让使用权模式

在项目存在不能进行产权分割销售的实际条件下，坚持买卖不破租赁原则，采取转让固定年限使用权的盈利模式，这也是资金快速回笼和项目运营的理想模式。

7／ 分散租赁模式

采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比较分散，有长有短，在这种模式下，一般是由开发商与专门的经营公司或物业公司合作开发，将既得利润作为按股分红的盈利模式。

目前国内康养产业的盈利来源重点体现在对客户定位、土地获取、政策优惠补贴、金融结合、专业服务能力等关键要素处理的差别上，由此形成各具内涵的盈利模式。

第七章 商超

商超，即超级超市，是商场里面的超级超市的简称。由于商超需要进场费、条码费等各种费用，并且对商品的质量要求较高。因此，商超里面一般销售的商品较贵，质量也较好。商品价格高的另一个原因是商超的货款结算周期较长，导致回款慢。另外，商场押的货款较多，供应商不敢以次充好，也正因为此，商超的质量较好。

在大型商超零售业态趋于饱和、电商冲击整个传统零售体系的背景下，相对于大型商超和小型便利店，社区超市具有一定的比较优势，且成为各大零售业巨头布局的重点。纵观当今商业布局，社区超市将是未来大型商超转型的一个重要方向。

一般商超的盈利模式主要有以下六种：

1／ 前台毛利

前台毛利就是传统意义上的进销差价，又称商品毛利或顺差毛利，超市以较低的价格从生产商或供应商处进货，再以较高的价格出售给消费者，从中赚取商品的差价，从而实现盈利。这是现代商业最古老、最传统的盈利模式之一。

由于连锁超市规模较大，采购量较多，很多大型连锁超市都实现了从生产商处直接采购，省去了很多中间环节，所以其采购成本不断降低。但由于竞争的不断加剧，商品的销售价格已非常透明，现代连锁超市都实行的是薄利多销的策略，商品的毛利空间急剧压缩，净利也逐渐降低。

2／ 后台毛利

后台毛利由外资超市家乐福首创。家乐福是最早进入我国的大型外资零售商，1995年，在北京开设了第一家门店，并将其独特的通过向供应商收取各类费用和商品销售返点为主要利润来源的盈利模式带到了中国。自此之后，中国各大内外资超市纷纷效仿家乐福，通过向供应商收取名目繁多的通道费用的方式来增加超市盈利。这些通道费用包括进店费、陈列费、节庆费、促销费、条码费等。

由于这种模式在一定程度上侵犯了供应商的利益，特别是对一些实力不强的小型供应商而言苦不堪言，影响了零供关系，遭到了供应商的抵制。鉴于此，我国部分地区出台了相关政策，禁止零售商向供应商收取与商品销售无关的各项费用，这种盈利模式何去何从，还有待进一步观察和研究。

3／ 广告收入

广告收入是指超市利用商场内的存包柜、灯箱、包柱、电视机、购物车、购物篮、电梯等设施吸引厂家投放广告而获得的收入。由于在销售现场投放广告，对产品的宣传和销售都能起到很好的效果，这种方式深受供应商和生产商的喜爱，目前，广告收入已经成为连锁企业一项重要的利润来源。

4／ 账期收入

账期一般指的是零售商从生产商、批发商处进货后一直到付款的这段时间周期。大型超市一般都不会采用一手交钱、一手交货的方式进货，而是供应商先行铺货，待销售一段时间后，供应商再将货款付给供应商，这个时间周期就是账期。可见账期的本质就是零售商对供应商资金的占用。

我国超市行业的账期一般都是45天，通过这个周期，超市获得了大量的现金流，为企业店面经营、规模扩张、设备引入等提供了资金。另外，由于大型连锁超市的规模较大，供应商数量繁多，通过账期这种方式，超市获得的利息十分可观，同时超市还可以利用这些资金进行投资，获取更加可观的收入。

5／ 地产收入

现代超市的运作模式一般都是以超市为主、外围招商商铺为辅，外围商铺需要向超市缴纳一定的租金或销售提成。通过这种方式，超市可获得一定的地产收入。在我国，超市一般都开在人口比较密集的商业中心地带，其在商圈中扮演着吸引大量客流的角色。所以，很多商家都愿意支付一定的费用，将商铺开在超市周围，从而给超市增加了地租收入。

6／ 其他收入

现在很多大型超市都有自有品牌商品，这些商品成本低，价格低，毛利高，吸引了大量的消费者，增加了超市的前台收入。另外，由于超市进货量很大，产生了很多的如纸箱之类的包装垃圾，通过这些废品的销售，超市也可以获得一些收入。

第八章 加油站

我国现有加油站数量9．5万座左右，当前，石油公司加油站之间产品质量与品种已经没有十分明显差别，在国内成品油零售、批发市场已经放开，而产品本身没有明显的技术优势和价格竞争力的情况下，各大销售企业纷纷通过扩大加油站延伸产品的服务功能，形成自己的品牌特色，吸引消费者，于是，如“加油站＋便利店”、“加油站＋旅馆”、“加油站＋快餐店”、“加油站＋汽车保养”、“加油站＋洗车业务”、“加油站＋保险业”等多种组合形式顿时崭露市场。

加油站盈利来源主要有以下两种：

1／ 油品盈利

我国目前的加油站分布主要分为国营加油站、民营加油站及外资加油站。尽管发改委统一定价了，但是各个油站的油价还是略有不同。之所以会这样，这和幕后主要经营者不一样有关系，有些油站会在合适时机大量购进油品，在大家都涨价的时候，依旧可以保持低油价以此吸引顾客，这样一来，油品销量就上去了，主要是打薄利多销的策略。

另外，对于一些体量比较大的加油站而言，这类加油站老板不光做零售，同时自己还有资源和能力对一些大客户进行油品配送服务，往往一次就是几吨，比如一些比较大的物流公司、工地等等，从这种以吨为单位的油品贸易中，加油站也能实现不小的盈利。

2／ 非油业务

现如今的很多加油站都变得更加成熟了，其经营模式是“加油站＋便利店＋互联网＋X”的类型，经营方式愈加丰富。消费者的要求也越来越高，于是，很多油站经营的业务也就越来越多，争取全方位满足消费者需求，这样才能创造出更多盈利。

加油站非油类业务运营模式主要有以下五种：

1／ 专业化自主经营

统一品牌、统一包装、统一进货、统一促销；采取第三方物流管理，统一实行全省配送，统一进行退换货管理的模式已正式走向成熟。

优势：拥有自主经营管理控制权，与主营业务配合效应好，独享经营收益。

劣势：缺乏相应的专业管理人员、管理组织与经验；缺乏日用品零售品牌支持，市场开发难度大，培育期长，投资风险、经营风险大；初期投入高，经营管理成本较高。

2／ 完全自主经营

统一管理、统一经营、统一采购、统一配送、统一定价、统一核算的管理模式。充分利用品牌价值及实力，由公司加油站管理处统一管理，物资公司统一采购、配送、定价，财务处统一核算。

优势：拥有管理控制权，能完全配合并促进主营业务发展思路，起到较好地互补作用。同时，能够独享经营收益。

劣势：一是在货物采购、物流等管理经验不足，缺乏专业管理人员；二是初期缺乏广泛的便利店供应商的社交关系，影响市场开发力度，经营管理成本高。

3／ 本土合作经营

销售分公司统一提出业务要求并提供经营场地、设备及人员，合作公司负责确定商品品种、进货、配送、免费退换货等管理工作，利润双方五五分成。

优势：短期内的强强联合，优势互补。各尽所长，按劳分配，同时培养专业人才。

劣势：存在品牌风险，不利于长期增值。

4／ 分散经营

销售分公司提供经营场地及各种设施设备，加油站员工自筹资金，独立经营，自负盈亏。这些便利店规模小，无固定资产投资计划；便利店依靠职工个人集资、进货经营，完全是职工的自发行为，无统一的预算管理和控制。这种经营管理模式较为原始，虽然员工积极性高，直接见效。但不确定性和随意性较大，货物质量等没有保证，层次较低。

5／ 出租经营

销售分公司提供现有加油站的场地，将便利店、洗车场、广告位等设施分别出租给专业公司经营，水电、人员、设备费用完全由承租方承担。销售公司收取租金，纳入加油站的非主营业务收入。

优势：利用现有闲置资产，风险较小，无需投入资金和人力，收入相对稳定。

劣势：不利于公司规范化经营，只是短暂行为；仅是租赁关系，无法实现增值价值；由于没有其他控制权，存在品牌管理风险。＂

第九章 矿山

矿业商业模式其实就是一种组织方式，因为矿业生产，实际就是投入和产出的过程，商业模式就是企业在不同的经营状况和发展阶段下，将已有资源有机组合，达到最佳产出和最高效益。矿业商业模式的核心包括系统思考和支持优化两个层面，前者主要是指将企业当作矿业行业中的一个小系统，后者是指每个组成部分之间要互相联系和支持，通过优化提高，实现良性循环。

目前，我国的矿山运营主要有以下三种模式：

1／ 业主自营模式

业主自营原因常有几个方面，例如考虑降低运营成本，自有施工团队对矿山运营有自主权，可避免管理与合同纠纷，无合适专业施工队伍可承包以及收购后维持原有工作人员工作权等因素。

（1） 集团式矿山自营管理

因集团式运营需要，集团的资源与技术部门拥有矿山施工与运营队伍，组织较为完整，除生产规划设置有地质、采矿和土木等工程师外，设备管理方面有机械、电机、设备和维修工程师等强大的专业团队进行资源整合及管理运用。这类集团通常为大型的资源投资集团、原材料生产企业集团，例如煤炭集团、水泥集团、核心业务以选矿、冶炼生产为主，采矿为辅。

（2） 非集团式的企业自营管理

企业规模较小，矿山运营专业需求不大，仅限于1～2座矿山，故自备矿山少数工程管理团队与施工人员，维持安全生产与满足矿山基本生产运营需求即可。这类企业通常为地方性企业。

2／ 运营外包模式

矿山运营承包商的管理模式有下列三种：

（1）集团式矿山专业运营管理承包商

业主将矿山基础施工与生产运营包给专业的矿山专业运营管理集团，这类专业公司一般采取集中或分散的管理方式。

集中管理方式的集团公司拥有自主的技术工程人员与操作人员，有核心的技术管理职能，例如矿山规划、地质分析、生产调度、设备维修和人员训练等。该运营模式所需资金多，设备投资力度大，管理成本高。

分散管理模式则由矿山主管担任主要负责人，仅针对项目运营结果对集团总公司负责，其施工团队可能是自有员工，但也有可能是部分转包给其他小型施工承包商。例如爆破或运输发包，矿山项目公司人员仅做承包商管理，管理模式同于一般建设项目的总承包管理模式，但更为单纯。这类公司通常为承揽基础建设的矿山施工总承包公司转型而来，因国内矿山运营转为专业分工的发展趋势已逐渐形成，经由业主自营转发包的方式，延续原有公司的项目管理做法。

（2）一般建设工程公司的运营管理模式

这类公司原为建设工程公司或矿山施工总承包公司，原为承揽爆破施工、铁道、水电、建筑、道路和矿山等基础建设工程。因承包矿山基础建设横跨其他工程专业，转为总承包矿山运营承揽模式多采取项目管理制，再分项分包给不同施工队。例如运输转包或是钻爆转包等方式，其管理的矿山项目与产量少，可就该项目进行个案管理，当此类公司欲转型成为专业矿山公司，必须大量投资设备与技术人力，将逐步发展成为集团式矿山专业运营管理模式之一。

（3）小型施工队伍

小型施工队伍因地方人际关系，获得矿山运营合同，仅有能力维持当地的施工，产量也无法做大。因资金问题常招募运输车队挂靠。因成本低廉，通常此类工程施工技术无法到位，现场常有安全隐患，施工队老板仅派遣监工管理现场民工，既无专业工程技术人员，也无法进行矿山专用设备资本投资，因而一般都缺乏企业管理方法和对资源综合利用与安全生产的考虑。

3／ 自营与发包兼有模式

（1）从企业管理角度来看，是运营作业的过渡状态

因企业收购、兼并重组原因，往往接续原有矿山的运营模式，过渡及延续原有的发包合同或矿山自营人员团队，但是一般决策最后发展终将回到集团的运营策略思考。因此，若考虑运营质量、安全生产的需求则考虑矿山专业承包商方式，若考虑运营成本，业主亦可将矿山运营收回自营。

（2）从矿山施工范围来看，以区域或工作分工

业主将部分施工区域或工作分工发包，例如采取主要运营生产自营，而附属工作如表土废石剥离、排渣等工作交由工程承包商承包。这部分的生产方式，由业主自营部分投资大型矿用车辆，以提高出矿效率，剥离排渣工作交由外包施工队伍执行。这类承包商若为专业承包商，就能提供专业服务，例如矿石品位管理，投资大型矿车等，有高附加价值。若为一般建设工程施工队伍，就以听从业主指挥调度为管理核心，一般也无法提高矿山整体作业环境，矿区工作面较为凌乱、车流交错，工作接口与生产效率不在同一个水平，通常有矿区施工单位多、指挥管理不易的情形。

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原文标题:2023年房地产投资-项目管理运营和商业模式研究报告