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“不变”与“变”：精装1月常态化发展，集中土拍之城投新格局 | 热文洞察

时间：2023-03-06 20:16:34 来源：

不变：精装规模延续走低，市场结构常态化发展

2023年1月，由于受春节假期影响，精装整体规模较少，据奥维云网（AVC）监测数据显示，2023年1月中国房地产精装修市场新开盘项目45个，精装修规模2．28万套，同比下降77．4％，与去年2月份春节同期相比，仍下降39．8％。

厨电配套规模与大盘保持一致增减，据奥维云网（AVC）监测数据显示，2023年1月厨电六件套（烟机、灶具、消毒柜、洗碗机、单功能机、一体机）精装修市场新开盘项目44个，厨电六件套总体精装修规模6．30万套。其中烟灶市场规模为2．24万套，配置率98．3％，配置率基本保持不变；消毒柜市场规模0．56万套，配置率24．8％，同比上升1．4％；洗碗机市场规模0．91万套，配置率39．9％，同比上升18．8％，洗碗机作为厨电新兴部品，配置率将会保持持续上升趋势。

从区域分布分析，2023年1月厨电部品主要是集中在华东、华南区域，市场合计份额为80．4％，与去年相比上升了16．8个百分点；从城市性质分析，厨电部品主要集中在新一线城市，市场份额达到45．8％，与去年相比上升了9个百分点；从单个城市来看，南京、合肥、深圳为厨电部品TOP3城市，份额分别为15．3％、9．4％、9．2％；从开发商阵营来看，保利发展以市场份额8．7％位居TOP1开发商，与去年相比上升了2．8个百分点。

变：集中土拍下的新格局，国央企成拿地主力，城投公司托底登场

自21年22城试点土地集中出让以来，在市场持续低迷，房企资金压力加剧，民营房企不断暴雷情况下，城投成了拿地新势力，是近两年维稳土地市场的主力军。自集中供地以来，国央企依旧是拿地主力军，但城投公司托底现象较为突出，2022年全口径住宅用地城投拿地22494亿元，占比54％。据奥维云网（AVC）监测数据显示，2022年城投公司在22城集中土拍拿地金额占比为46％，同比上升了15个百分点，从拿地建面以及拿地宗数占比来看，增速均较明显，分别上升20、14个百分点。

城投公司托底拿地暂时稳住了土拍和楼市，但从集中供地开工率来看，开工率不容乐观，市场上土地存量越来越多，导致越“托”越多。据奥维云网（AVC）监测数据显示，城投平台类公司的拿地开工率明显低于规模房企，2021年第一批拿地有近六成开工，但从2021年第二批开始，开工率不足40％，越到后面整个开工率就越低，一直到2022年第四批、五批开工率直接为0％，整体开发周期较长。

城投公司成为拿地主力后，最应该关心的问题是如何将这些土地在近两年内转化为经营性现金流。据奥维云网（AVC）监测数据显示，在2023年1月份精装修开盘项目中，开发商为国央企的占比为32％，城投占比为15％，其中城投项目有7个，在7个项目中像宁波东品荟尚庭、杭州杭房湖著观邸运营模式属于自主开发，青岛世园金茂府运营模式是联合开发等。由于开发周期的拉长及资金压力作用下，持有大量土地储备的城投公司正积极探寻新的合作模式，已有部分城投公司进行代建合作，代建合作或将成为很多房企的机会所在。

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